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住建部首次明确:买房拟按套内面积算!

时间:2019-02-23 21:33   来源:网络整理   关键词:买房,住建部   作者:杜玉梅

买房一族担心:公摊费用是否打到套内的单价?羊毛出在羊身上

有房一族关注:将来卖掉若只能按套内面积增值税岂不吓死人?新旧两种算法最关键

金羊网讯 记者赵燕华报道:一套100平方米的房子,实际可得套内面积可能只有70-80平方米,其余20%-30%就是常见的公摊比例——一直被人诟病的“公摊面积”今后有望寿终正寝了。2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于lt;城乡给水工程项目规范gt;等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易,意味着不再有“开发商说多少就是多少”的公摊面积,人们在欣喜的同时也心存疑惑:对于买房一族最为担心的是,公摊费用是否打到套内的单价?那就是羊毛出在羊身上;而有房一族更为关注的是,按套内算,楼价字面上会不会高了很多?比如以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积?单价怎算?增值税岂不吓死人?也就是最关键新旧两种算法,日后买卖时如何才能公平。

对此,业内行家分析,就广东而言,这个政策在广东已经不是新鲜事物,以顺德为例,早已经按建筑面积计算十几年时间,总体上并没有产生什么影响,政策没改变供求关系,不改变成本构成,不影响建筑设计;房价也不会因为按套内面积计算,就便宜或者拉高了;目前的不动产登记证中建筑面积,套内面积都有标注,已经很清晰了。

告别公摊!住宅拟按套内面积交易100平方不再只得70平方

近日,据中华人民共和国住房和城乡建设部网站消息,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。

其中《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应以套内面积来进行交易。

这意味着,近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望得到解决。

公摊面积,长期存在不一定合理

一直以来,公摊面积因不符合国际惯例、认定标准相对模糊、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

记者查阅过资料,关于公摊面积的来源几乎没有一个肯定的答案,但是全世界只有中国内地和中国香港地区使用公摊面积计算房屋面积。而欧美一般都是按“室内面积”来计算房价。

资料显示,1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式,1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度,而公摊面积也非常有可能是从香港引进的,因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式,也就是使用面积(套内建筑面积)+公摊面积的方式。

自2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息,然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施,新规扩展至一手新盘,若代理违规,最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。(注:香港的“实用面积”,相当于内地的套内建筑面积。)

但是,就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积,却在内地作为行规沿用至今。

公摊面积往往是“一口价”

对于公摊面积的处理,根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

至于公摊面积的具体比例,国家出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并没有强制性规定,只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时对于实际面积很受伤,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

如果购房者对开发商报的公摊面积持怀疑态度,想自己测量,从实际情况来看,几乎不太可能。

有业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

然而,一幢楼中所有套内面积之外的地方都可以在公摊计算范围内,对整栋楼进行测量,个人没能力,雇公司又太贵。因此,公摊面积往往就成了“一口价”,开发商说多少就是多少。

2008年,民盟甘肃省委会就曾在相关提案中建议,现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神,应该取消,并建议房屋面积测量交给业主委托测量。

近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,使购房者很受伤。

中原地产首席分析师张大伟此前接受记者采访时表示,公摊面积已经常常变成了开发商变相涨价的手段。“这个肯定是不合理的,其实公摊面积大的原因有两方面,一方面的话是建筑本身的一些,然后另外一方面其实是公摊部分被开发商用来做其它用途是比较普遍的,最简单的比如说有一些车位用途,有一些这个其他的公共设施等等,在购房的这个合同里面如果签署这个不明确的话,有一些开发商就会用这个一些这个噱头,其实是变相的达到了一个房价上涨的这么一个目的。”

公摊面积计算方式缺乏标准

有开发商告诉记者,开发商的计价方式是将自己建楼的成本均摊到每套房子上面,无论你的建筑面积还是用室内建筑面积都是这个价格,唯一有差别的只是每平米均价而已。

对此,业内人士就指出,开发商计算方式的问题在于:

一是公摊面积计算方式缺乏标准。公摊面积的计算一般都是各地自己决定,这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积,从而达到自己赚钱更多的目的。

二是公摊面积其实意味着高昂的未来费用。虽然从房价的角度来说,你用什么面积计算是影响不大的,但是实际上,未来的费用差距是非常巨大的,举例来说,北方地区的房子往往都会收取取暖费,取暖费的收取标准是什么呢?就是按照你房子的面积来计算的,但是实际上大家真正能使用暖气的面积只有室内的那个面积,这也就导致你每个月都要为那些不属于你的面积交着取暖费。

此外,房产税征收在即,按照上海等试点城市的收法,也是按照面积征收,那么一旦房产税开征了,这就意味着大家要为了很多不属于自己的面积去交额外的税收。

因此,有法律界人士指出,公摊面积作为一种行业规则,最重要的改变,是要在合法性上打好补丁——通过法律制度的完善,获取堂堂正正的法律身份,明确规则和各方权责,革除让人诟病的积弊。

焦点一:取消公摊面积会否导致房价上涨?

准备购房的余小姐担心,公摊费用是否打到套内的单价?那岂不又是羊毛出在羊身上?广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,住宅建筑应以套内使用面积交易是好事,让老百姓只为实实在在的住房面积买单,不再让居心不良者有浑水摸鱼的机会。必须强调的是,按照套内面积计算,虽然用来计价的平方数少了,但这不代表房屋的总价就会降低,价格始终是由供求关系决定的,计价方式变了,单价的变化最终会体现在套内面积上。执行新规的结果,必然是名义房价全线上升,但这和房价真正的涨跌无太大的关系。

地产经济学家邓浩志分析,公摊面积在华南地区争议并不大,至少广东很少,一般情况下是80%到85%的实用率,这方面争议较大的是华北及更北的地区,因为天气及建筑形式的差别,会造成一些争议。

而这个政策在广东已经不是新鲜事物,以顺德为例,早已经按建筑面积计算十几年时间,总体上并没有产生什么影响,政策没改变供求关系,不改变成本构成,不影响建筑设计;

“房子是一套一套卖的,不能按单价随意选择面积大小,随意进行拆分合并买的,所以不会因为按套内面积计算,房价就便宜了。

”在邓浩志看来,目前的不动产登记证中建筑面积,套内面积都有标注,已经很清晰了。

焦点二:有房一族资产因此缩水?

也有市民担心,比如以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积?单价怎算?到时增值税岂不吓死人?也就是说最关键新旧两种算法,日后买卖时如何才能公平。因此有识之士表示,旧楼已交公摊,找谁去要回?建议应该自文件出台日以后才执行。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,无论是公摊面积还是使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,因此对房地产的总价并不会有太大的变化。比如原来100平方米的房子售价在400万,每平方米的单价大概是4万元左右,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。

而对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积,所以交易的时候,只要根据实际套内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有实际写明套内面积的话,相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定,不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

焦点三:真正落地可能至少还要三五年?

住宅建筑以套内使用面积进行交易,业内人士对此相对冷静,普遍认为,意见稿关于取消公摊的规定真正落地,可能至少还要三五年时间。毕竟这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

此外,实施落地之前需要考虑配套细则,比如原来的房屋是按照建筑面积交易,以后可能会面临要交房产税,那么面对前后不一样的标准,这无疑要找一个比较公平、稳妥的方式来计量、转换。

中原地产首席分析师张大伟解读称,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。上述文件系征求意见,距离正式文件还很遥远。

取消公摊各地情况

重庆:已经执行17年

在国内,按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

顺德:2000年4月已出台

在广东,顺德早在2000年4月就出台政策规定,凡是新批准预售和确权的商品房,均实行按套(单元)内建筑面积计算房价,每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。

不过,2014年,顺德出台政策规定:缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。至此以后,开发商的卖楼方式就开始采用“双轨制”,就是买卖合同在“商品房的价格”这一条款上不仅仅只有按套内面积计算的单价,还增加了以建筑面积计算的销售单价。

广州:采用“双轨制”

2007年10月1日《物权法》实施当天,广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”,市民买楼只看套内面积即可。

据广州市国土房管局测绘所介绍,根据该征求意见稿,物业小区中住宅、商铺和公建配套设施都是属于专有部分,这些物业业主是享有所有权的。而专有部分以外的如区内道路、绿地等共用地,公共大堂、走廊过道、电梯、楼梯等通道及变电室、值班警卫室、物业服务用房等属于共有部分,这些部分将不再进行分摊,并将建筑物的共有部位面积分项列明,使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成。不过,据记者观察,目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法,产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积,以方便换算。