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广州地铁三种模式试水商业地产,能否复制港铁公司开发神话?

时间:2019-02-28 21:45   来源:网络整理   关键词:公司,地产,地铁,广州,商业   作者:白鸽

羊城晚报记者 许悦

对城市而言,地铁的开通不仅能缓解城市交通压力,更能改变城市的商业格局。2月26日,广州地铁集团与天河城集团举行战略合作签约仪式,双方宣布合资成立广东天与地商业运营管理有限公司,打造“轨道+商业”合作新模式。公司成立后,首个运营的地铁上盖项目南海天河城正式启动升级招商。这也是广州地铁集团自2017年以来试水商业地产的第三种模式,能否复制甚至突破港铁公司著名的“轨道+物业”开发模式,引起了业界的广泛关注。

地铁带动巨大商业消费需求

作为天与地公司的首个地铁上盖商业项目,南海天河城总建筑面积达8万平方米,位于广佛同城的核心区域,是地铁广佛线进入佛山第一站的地铁上盖物业,也是广东省政府批准成立的唯一省级金融高新区里具有象征意义的地标性建筑。

此次广州地铁集团与天河城集团的合作被业内称为“强强联合,跨界共融”。

据介绍,广州地铁集团,运营线网里程逾478公里,日均运送客流逾829万人次,运能利用度世界第一,运营服务可靠排名世界前列,经营以地铁相关资源开发为主的多元化产业,业务覆盖轨道交通全产业链,综合实力及品牌位列轨道交通行业前列。

而天河城集团开创了中国大陆最早大型购物中心品牌,旗下广州天河城项目被誉为“中国第一商城”,日平均接待客流超30万人次,历史记录最高客流达81万人次,业务横跨商业地产、购物中心、百货零售、写字楼、酒店、物业管理等领域。

伴随着国家城市建设深化发展,轨道交通的运力不断突破,逐年增长的运送客流数量下,蕴藏着巨大的商业消费需求。未来双方将以“地铁轨道商业物业+天河城商业运营品牌”的模式开展战略合作,携手运营具影响力的地铁上盖商业地产项目。

广州地铁三种模式试水商业地产

事实上,这是广州地铁集团自2017年以来试水商业地产的第三种模式。

2017年1月2日,由广州地铁集团一手打造的万胜广场购物中心,以“琶洲商圈首座一站式商业综合体”的身份正式开业。以广州地铁博物馆为主力店,打造出广州首个以博物馆为主力店的社区生活Mall。

到了今年1月11日,广州地铁集团开发的第二大商业地产荔胜广场开业,这次是与广百股份强强合作,携手打造广州西部最大商业体,由广百股份负责整体项目的招商、运营。

到了这一次南海天河城的运营,广州地铁集团与天河城集团的合作更加亲密,直接成立了合资公司,携手发挥各自物业开发与商业经营的优势,跨界共融,要打造轨道交通商业的行业风向标。26日的战略合作签约仪式上,天河城有关负责人还表示,合资公司下来将创造出更多、更具影响力的商业地产项目,一起携手为广佛商业提速。

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广州地铁能否复制港铁公司的开发模式?

三种不同的模式试水商业地产,对于手握大量储备用地的“大地主”广州地铁而言,更多的是一种探索。从中总结出一套商业运营黄金法则,适用于未来其他商业项目的运营,或许才是广州地铁当下的首要任务。

这就不得不提成功打造出“轨道+物业”模式的香港铁路有限公司。港铁公司1975年开始建造,1979年第一条线路观塘线开始运营,2000年在香港交易所上市,2007年与九广铁路公司合并,截至2016年底,在香港运营10条轨道线路,盈利达到164.47亿港元,是上市时的7.4倍,是全球极少数不依靠政府补贴而盈利的地铁公司。

这个“轨道+物业”的开发模式,让港铁公司在主营业务运营轨道铁路外,还主导了地铁与周边商业地产的规划、设计、策划、建造、销售和物业管理。而传统单一的地铁公司只能靠票务与地铁站内运营的业务勉强运营。

这让港铁公司成为一个轨道建设管理运营与地产开发的联合体,成为地铁公司中最会建楼的开发商、房地产开发中最能自带人流的竞争对手。2016年底,单是出租的零售物业就达21万平方米,还管理9.6万个住宅单位。

除了向外输出管理经验和方法,港铁公司近年来业务也渗透进了内地,参与建设和营运包括北京4号线、14号线、16号线,深圳地铁4号线,杭州地铁1号线。海外业务则涉及英国、澳大利亚、瑞典等国。

对比港铁,成立于1992年的广州地铁集团还很“年轻”。此次和天河城携手打造的“轨道+商业”合作新模式,明显复制了港铁“轨道+物业”的开发模式。

对此广东流通业商会常务副会长黄文杰表示:“非常看好。李嘉诚时代商业地产的选址除了地段还是地段,到了现在的人口密集型城市,商业地产的选址除了地铁还是地铁。开发商不仅需要具备资金实力,还很考验其城市综合规划能力和长周期的运营能力。”

以香港地铁九龙站上盖开发联合广场为例,这是一个集住宅、写字楼、商场和酒店等设施于一体的都市交通枢纽综合体。该综合体建于九龙地铁站之上,地上为住宅和商业办公,地面环形区域为休息、观光、娱乐、绿化区域,地下两层中底层为地铁站,站点上为公交、巴士出租车转乘站点,以及餐饮购物场所。从地铁站出来之后,都有分流便道通向商场、地面、写字楼和住宅,由于前期规划合理和地铁全生命周期的考量,九龙站点上盖成为港铁公司最为代表性的作品之一。